압류 [ 부동산 압류 ] [ 부동산 강제 경매 신청 ] [ 부동산 강제 경매 절차 ]

 

압류란 강제집행의 시작 단계로 채권자의 금전채권에 대한 권리 행사를 의미합니다. 오늘은 여러 압류의 종류 중에서 부동산 압류에 관하여 알아보려고 하는데, 부동산 강제경매 신청에서 부터 부동산 강제경매 절차까지 자세히 다루어 보도록 하겠습니다.

 

부동산 압류

부동산 압류는 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 사법상의 이행청구권을 국가권력에 기하여 채무자 소유의 부동산을 강제적으로 확보하는 것을 말하는데, 채무자의 처분권을 박탈하는 것에 의미가 있습니다.

 

부동산 강제경매 신청

부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하며, 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있으므로, 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있습니다.

 

• 채권자와 채무자와 법원의 표시
  • 채권자: 강제집행을 신청하는 자로서 그 이름과 주소를 표시합니다.
  • 채무자: 강제집행을 받는 자로서 그 이름과 주소를 표시합니다.
  • 부동산이 공유부동산인 경우에는 공유자 전원의 이름과 주소, 그리고 채무자의 지분을 같이 표시합니다. 
• 부동산의 표시: 경매 대상이 될 부동산의 등기기록의 표제부에 기재되어 있는 그대로 표시합니다.
• 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원
  
  • 임의경매인 경우 담보권의 존재를 증명하는 서류로서 주로 등기사항증명서를 첨부합니다.
  • 강제경매인 경우 구체적으로 어떠한 집행권원에 의한 강제집행인가를 알아볼 수 있도록 표시합니다.
• 첨부서류
  • 강제경매인 경우 집행력 있는 정본
  • 임의경매인 경우 등기사항증명서
  • 채무자 소유로 등기되지 않은 부동산의 경우 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류
  • 부동산이 등기되지 않은 경우 채무자의 소유임을 증명할 서류
  • 건물의 지번과 구조, 면적을 증명할 서류 및 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
  • 강제관리를 위해 이미 첨부하여 압류한 경우 그 서류를 추가로 붙이지 않을 수 있습니다.

 

 

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부동산 강제경매 절차

경매개시결정

• 집행법원이 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명합니다.
• 경매개시 결졍으로 인한 압류는 채무자에게 경매개시결정이 송달된 때 또는 등기기 된 때에 효력이 생깁니다.
• 채무자는 송달된 때 강제경매신청을 기각하거나 각하를 위한 즉시항고를 할 수 있습니다.

배당요구의 종기결정 및 공고

• 집행법원은 배당요구 할 수 있는 마지막 기일인 종기를 첫 매각기일 이전으로 결정하고 공고합니다.

현황조사

• 법원은 경매개시결정 뒤 집행관에게 부동산의 현상 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하며, 감정인에게 부동산을 평가하게 하여 최저매각가격을 정합니다.

경매개시결정에 대한 이의신청

• 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.
• 이해관계인이란 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다.
• 이의신청을 한 이해관계인은 이의신청에 관한 재판 결과에 대하여 즉시항고할 수 있습니다.

배당요구

• 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법 및 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있습니다.

강제경매의 매각방법

• 매각기일에 하는 호가경매, 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 또는 입찰기간 이내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세 가지 방법으로 합니다.

매각기일과 매각결정기일 등의 지정

• 최저매각가격으로 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고하며, 이때 이해관계인에게도 통지하게 됩니다.
• 매각결정기일은 매각기일부터 1주 이내로 정하여야 합니다.

매수신청의 보증

• 매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 합니다.

매각기일의 종결

• 집행관은 최고가매수신고인의 성명과 그 가격을 부르고 차순위매수신고를 최고한 뒤, 적법한 차순위매수신고가 있으면 차순위매수신고인을 정하여 그 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지하여야 합니다.
• 차순위매수신고를 한 사람이 둘 이상인 때에는 신고한 매수가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하지만, 신고한 매수가격이 같은 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정합니다.
• 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 다른 매수신고인은 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 신청할 수 있습니다.
• 기일입찰 또는 호가경매의 방법에 의한 매각기일에서 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다.
• 허가할 매수가격의 신고가 없이 매각기일이 최종적으로 마감된 때에는 법원은 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하며, 새 매각기일에도 신고가 없는 때에도 동일하게 진행합니다.

매각결정기일에서의 진술

• 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인에게 매각허가에 관한 의견을 진술하게 합니다.
• 법원은 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정 한 때에는 매각을 허가하지 않습니다.
• 법원이 규정에 따라 매각을 허가하지 아니할 때에는 직권으로 새 매각기일을 정하여야 합니다.

매각결정

• 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수인에게 통지합니다.
• 차순위매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임을 벗게 되고, 즉시 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구할 수 있습니다.

소유권의 취득시기

• 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다.
• 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면, 부동산을 매수인에게 인도하도록 인도명령을 내립니다.

차순위매수신고인에 대한 매각허가여부 결정

• 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가하게 되는데, 이때 매수인은 매수신청의 보증금을 돌려줄 것을 요구하지 못합니다.

재매각

• 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 재매각을 명합니다.
• 재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며, 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못합니다.