압류 [ 부동산 강제 집행 ] 부동산 경매 [ 부동산 강제 경매 ] [ 부동산 임의 경매 ] 부동산 매각

 

압류란 강제집행의 시작 단계로서 채권자의 금전채권에 대한 권리 행사를 말합니다. 오늘 알아보려고 하는 강제집행의 압류 대상은 부동산으로서 압류된 부동산의 집행방법인 부동산 강제경매와 부동산 임의경매에 관하여 알아보고 마지막으로 부동산 매각 방법에 대해서도 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 강제집행

부동산 강제집행

• 채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자를 위하여 사법상의 이행청구권을 국가권력에 기하여 채무자 소유의 부동산을 강제집행하는 것을 말합니다.

 

부동산 강제집행 대상

• 토지와 건물, 그리고 미등기 부동산
• 공장재단, 광업재단(공장 및 광업재단 저당법 제8조, 12조 54조)
• 광업권, 어업권(광업법 제10조, 수산업법 제16조 2항)
• 소유권보존등기된 입목(입목에 관한 법률 제3조 1항, 제23조)
• 지상권(민사집행규칙 40조)

 

부동산 강제집행 방법

• 강제경매는 매각으로 채무자가 집행 목적물의 소유권을 잃게 되지만, 매각 때까지는 사용하거나 부동산으로 수익을 얻을 수 있는 사용수익권을 가질 수 있습니다.
• 강제관리는 채무자가 집행 목적물의 소유권을 가질 수는 있지만, 사용하거나 부동산으로 수익을 얻을 수 있는 사용수익권을 가질 수 없습니다.
• 채권자는 강제집행의 방법을 선택할 수 있는데, 위에 한 가지 방법만 선택할 수도, 아니면 두 가지을 모두 선택할 수도 있습니다.

 

 

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부동산 경매

부동산 강제경매

• 집행권원을 요하는 경매를 가리켜 강제경매라고 부르는데, 부동산 강제경매는 목적물에 대해 물적담보가 존재하지 않는 경우 이기 때문에 채권의 존재를 증명하는 집행권원의 획득을 전재로 합니다.

 

부동산 임의경매

• 집행권원을 요하지 아니하는 경매를 가리켜 임의경매라고 부르는데, 부동산 임의경매는 이미 목적물에 대해 물적담보가 존재하는 경우 이기 때문에 채권의 존재를 증명하는 집행권원의 획득을 필요로 하지 않습니다.

 

부동산 매각

부동산의 매각은 집행법원이 정한 매각방법에 따르며, 절차에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정합니다.

• 호가경매: 경매기일에 공개된 경매장소에서 매수신청액을 올려가는 과정을 통해 가장 높은 매수가격을 부른 사람을 매수인으로 정하는 매각 방법입니다.
• 기일입찰: 특정 입찰기일에 입찰장소에서 매수신청인들이 매수가액을 적은 입찰표를 입찰함에 투입하도록 한 후, 바로 개찰을 실시하여 그중 가장 높은 매수가액을 적은 사람을 매수인으로 정하는 매각 방법입니다.
• 기간입찰: 기일입찰과는 달리 1주일 이상 1개월 이하의 입찰기간을 정한 후, 원격지 거주자들도 등기우편의 방법을 통해 입찰에 참여함으로써 매수인을 정하는 매각 방법입니다.